ABD’de gayrimenkul piyasası son yıllarda önemli bir dönüşüm sürecine girerken, Miami bu dönüşümün merkezinde yer alan şehirlerden biri hâline geldi. Küresel ölçekte artan yatırımcı ilgisi, şehirdeki konut fiyatlarının ve kira seviyelerinin kayda değer biçimde yükselmesine yol açtı. Bu yükselişten en fazla pay alan yatırımcı gruplarından biri de Türkler oldu. İstanbul’da düzenlenen özel tanıtım etkinliği, Miami’deki prestijli projeleri Türk yatırımcılarla buluşturarak bu talebi gözle görülür bir biçimde ortaya koydu.
Etkinlik, International Realty Group’un (IRG) kurucusu Giovanna Guzman ve emlak danışmanı Cengiz Bayırlı tarafından organize edildi ve Miami’nin önde gelen markalı projelerinden 888 Brickell Miami’nin ortaklarından Gianluca Vacchi’nin katılımıyla dikkat çekti.
Miami’nin Hızlanan Büyümesi
IRG kurucusu Giovanna Guzman, Miami’nin son yıllarda yaşadığı ekonomik yükselişin altını çizerek kentin olağanüstü bir büyüme temposuna sahip olduğunu belirtti. Guzman’a göre Miami’nin konut fiyatlarında görülen değişim, şehrin genel ekonomik yöneliminin bir yansıması niteliğinde.
Guzman, son iki yıl içinde metrekare fiyatlarının 1000 dolardan 3000 dolara yükseldiğini aktarıyor. Bu artış, yalnızca fiyatlandırma açısından değil, bölgedeki gayrimenkul talebinin sürdürülebilirliği açısından da önemli bir gösterge. Guzman, bu durumu şu sözlerle açıkladı:
“Miami, normalde bir şehrin 10 yılda kaydedeceği büyümeyi iki yılda gerçekleştirdi. Hem fiyatlar hem de kira talebi olağanüstü seviyelere ulaştı.”
Bu büyümenin arkasında birkaç temel sebep bulunuyor:
- Şehre taşınan şirketlerin artması
- Nüfus göçünün hızlanması
- Yüksek gelirli iş gücünün Miami’ye yönelmesi
- Sabit konut stoğunun hızla talep karşılayamaması
- Turizmin yıl boyunca devam etmesi
Bu koşullar şehirde gayrimenkul yatırımını hem getiri hem de değer artışı açısından güçlü kılıyor.
Miami’de Kira Artışının Ardındaki Nedenler
Miami’nin kira seviyelerinin neden bu kadar yüksek olduğu, etkinlikte en çok konuşulan başlıklardan biri oldu. Guzman, kira artışını açıklarken arz-talep dengesizliğini temel faktör olarak işaret etti.
Miami’de kiraların hızlı yükselmesinin sebepleri arasında:
- Yıl boyunca süren yoğun talep
- Genç profesyonellerin şehre akını
- Konut arzındaki sınırlı büyüme
- Uluslararası yatırımcıların yoğun ilgisi
yer alıyor.
Cengiz Bayırlı’ya göre, bu koşullar kısa vadede değişmeyecek ve kira talebi en az birkaç yıl daha güçlü seyrini koruyacak. Bu durum, Miami’de yatırım yapan yabancılar için yüksek kira çarpanını sürdürülebilir kılıyor.
Markalı Projelerin Artan Değeri ve 888 Brickell Miami
İstanbul’daki etkinliğin odak noktası olan 888 Brickell Miami, Dolce & Gabbana tasarımıyla inşa edilen ve kentin lüks yaşam anlayışını yeniden tanımlayan bir proje olarak öne çıktı. 90 katlı, 320 metre yüksekliğindeki yapı; 259 özel tasarım rezidansı, restoranları, barları, spa merkezleri ve geniş sosyal alanlarıyla dikkat çekiyor.
Yatırımcıların projeye ilgisini artıran unsurlardan biri de kısa dönem kiralama uyumluluğu. Miami’nin belirli bölgelerinde Airbnb gibi kiralamaların yasal olarak desteklenmesi, bu tür projelere olan talebi ciddi biçimde yükseltiyor. Projenin ortaklarından Gianluca Vacchi, 888 Brickell Miami’nin şehrin gelecekteki ikonik yapılarından biri olacağını vurguladı.
Projede daire fiyatları 2,5 milyon dolardan başlarken, penthouse seçenekleri 88 milyon dolara kadar çıkıyor. Bu yüksek segment konumlandırmasına rağmen talep güçlü bir şekilde devam ediyor.
Cengiz Bayırlı’nın ABD Yatırım Stratejisinde Üç Temel Kural
ABD gayrimenkul piyasasında uzun yıllardır danışmanlık veren Cengiz Bayırlı, yatırım yaparken dikkate alınması gereken üç kritik faktörü şöyle sıraladı:
- Doğru Bölgeyi Seçmek:
Brickell, Downtown, Edgewater ve Miami Beach gibi bölgeler, hem doluluk oranları hem kira performansı hem de değer artışlarıyla öne çıkıyor. - Talep Eğrisini Doğru Analiz Etmek:
Bölgede yaşayan nüfusun sosyoekonomik yapısı, iş gücü hareketliliği ve turizm etkisi kira talebinin istikrarını belirliyor. - Uzun Vadeli Yaklaşım:
Bayırlı’ya göre Türk yatırımcıların son dönemde doğru projelere yönelmesi sayesinde birkaç yıl içinde %20–40 arası prim elde ettiği görülüyor.
Cengiz Bayırlı ayrıca markalı rezidansların yönetim kalitesi ve profesyonel kiralama hizmetleri nedeniyle daha güvenilir bir yatırım modeli sunduğunu vurguladı.
Mortgage Sistemi Türk Yatırımcılar İçin Nasıl Avantaj Oluşturuyor?
Etkinlikte en fazla merak edilen konulardan biri finansmandı. ABD’de gayrimenkul satın almak için vize zorunluluğunun olmaması ve mortgage sisteminin yabancılara erişilebilir olması, Türk yatırımcıların ilgisini artıran başlıca unsurlardan biri hâline gelmiş durumda.
Guzman, finansman modelinin işleyişini şu şekilde özetledi:
“500 bin dolarlık bir daire için 250 bin dolar peşinat yeterli. Geri kalan kısım mortgage ile karşılanabiliyor ve kira getirileri bu maliyeti dengeleyebiliyor.”
Miami’de kira getirilerinin aylık 3–7 bin dolar arasında değişmesi, mortgage kullanımını yatırımcı açısından son derece mantıklı hâle getiriyor. Ayrıca Florida’da eyalet gelir vergisi bulunmaması net getiriyi artıran diğer unsurlar arasında.
Miami’de projelerin büyük bölümü inşaat başlamadan satılsa da ABD’deki yediemin sistemi yatırımcı riskini en aza indiriyor. Ödemelerin büyük kısmı tapu dairesinin kontrolündeki yediemin hesaplarında tutuluyor. Yatırımcı konutu teslim alıp onaylamadan müteahhidin bu paraya erişememesi, sistemin güvenilirlik temelini oluşturuyor.
Bu model özellikle ilk kez ABD’de yatırım yapacak Türk yatırımcılar için büyük bir güven unsuru oluşturuyor.
Miami Türk Yatırımcıların Yeni Uluslararası Rotası Olmaya Devam Ediyor
Miami; kira getirisi, değer artışı, vergisel avantajları ve markalı lüks projeleriyle Türk yatırımcıların uluslararası gayrimenkul portföylerinde giderek daha güçlü bir yer edinmeye başladı. Bu ilgi yalnızca geçici bir trend değil, aksine sürdürülebilir bir yatırım eğilimine dönüşüyor. Cengiz Bayırlı, “Mevcut göstergeler Miami’nin önümüzdeki yıllarda da Türk yatırımcıların radarında kalacağını gösteriyor” sözlerini aktardı.
